부동산헌터

 대출 규제가 집값을 잡는다고 믿으셨습니까? 저는 그 말을 믿었던 시절이 있었습니다. 그런데 지난 주말 강남권과 마포 일대 중개업소를 직접 돌아보고 나서 생각이 완전히 바뀌었습니다. 돈의 흐름을 틀어막았더니, 집값이 잡힌 게 아니라 살 수 있는 사람의 종류가 바뀌어 있었습니다. 스트레스 DSR이 바꿔놓은 시장의 풍경 금융당국이 가계부채 관리를 목적으로 시행한 스트레스 DSR(Debt Service Ratio) 추가 확대 조치는 주택담보대출 실질 한도를 빠르게 줄이고 있습니다. 여기서 스트레스 DSR이란 기존 총부채원리금상환비율 계산 방식에 금리 변동 위험을 추가로 반영하는 제도입니다. 쉽게 말해, 지금 금리가 낮더라도 나중에 오를 경우를 미리 가정해 대출 한도를 더 보수적으로 산정하는 방식입니다. 문제는 이 가산 금리가 실제 시장에서 체감하는 것보다 훨씬 큰 충격을 준다는 점입니다. 시가 12억 원 수준의 서울 아파트를 매입할 때, 과거에는 DSR 40% 규제 안에서 소득 증빙만 충분하면 일정 수준의 대출을 확보할 수 있었습니다. 하지만 스트레스 금리가 가산된 지금은 동일한 소득 조건에서 대출 가능 총액이 수천만 원에서 수억 원까지 삭감됩니다. 수도권 아파트를 겨냥한 주담대 한도가 사실상 6억 원 안팎으로 묶이면서, 연 소득 7,000만 원대 직장인이 서울 시내 평균 가격대 아파트를 사는 것은 금융 구조상 불가능에 가까워졌습니다. 제가 현장에서 직접 목격한 장면은 이랬습니다. 30분 넘게 상담을 이어가던 30대 부부가 대출 한도를 확인하고는 조용히 자리에서 일어났습니다. 중개사 표정에는 이미 그게 낯선 일이 아니라는 게 역력했습니다. 공신력 있는 기관의 수치도 이를 뒷받침합니다. 2024년 하반기 기준 서울 아파트 매매 거래량은 전년 동기 대비 큰 폭으로 줄었으며, 실수요 거래 감소가 주된 원인으로 분석되었습니다([출처: 국토교통부](https://www.molit.go.kr)). 일반적으로 대출 규제는 수요를 줄여 가격을 안정시킨다고 알려져 있지만, ...

 전세가 안전하다고 생각하셨습니까? 불과 몇 년 전만 해도 전세는 한국 임차인에게 '가장 합리적인 선택지'였습니다. 그런데 지금 현장은 완전히 다른 이야기를 하고 있습니다. 수도권 주택 시장은 조용히, 그러나 아주 빠르게 '월세 사회'로 재편되고 있습니다. 공급 절벽, 숫자로 보면 더 무섭습니다 제가 직접 수도권 정비사업 지구와 신축 단지 일대를 돌아봤을 때 가장 먼저 든 생각은 "생각보다 훨씬 조용하다"는 것이었습니다. 매매 거래 자체가 뜸했고, 중개업소 실무자들도 거래 성사보다 전세 문의 대응에 더 바빠 보였습니다. 그 배경을 데이터로 추적해보면 답이 나옵니다. 핵심은 주택 인허가 물량의 급감입니다. 인허가란 건축 허가와 사업 승인을 통해 실제 착공 및 입주로 이어질 주택의 수를 사전에 확정하는 절차입니다. 부동산 시장에서 인허가는 통상 3~5년 뒤 입주 물량을 예측하는 선행지표로 활용됩니다. 쉽게 말해, 지금 인허가가 줄었다는 것은 3~5년 뒤 신규 주택이 그만큼 적게 공급된다는 뜻입니다. 원자재 가격 급등과 PF(프로젝트 파이낸싱) 자금 경색이 겹치면서 건설사들이 신규 분양과 착공을 대거 보류했고, 그 결과가 지금 입주 물량 부족으로 나타나고 있습니다. 여기서 PF란 건설 프로젝트의 미래 수익을 담보로 금융기관에서 자금을 조달하는 방식으로, 이 자금줄이 막히면 건설사는 아무리 땅이 있어도 삽을 뜰 수 없습니다. 수도권 아파트 입주 예정 물량이 예년 평균을 크게 밑돌고 있다는 것은 이미 통계로 확인된 사실입니다([출처: 한국건설산업연구원](https://www.cerik.re.kr/)). 이 공급 공백이 얼마나 심각한지는 현장에서 체감이 더 강합니다. 도심 내 선호 입지의 신축 아파트는 말 그대로 희소 자산이 되어가고 있고, 거기에 수요는 오히려 집중되고 있습니다. 전세 종말이 역설적으로 찾아온 이유 정부가 전세 시장을 안정시키겠다고 각종 제도를 손질했는데, 결과는 오히려 반대로 흘렀습니다. 저는 이 부분이 ...